Usucapião extrajudicial

Qual o passo a passo no Registro de Imóveis?

A via notarial para reconhecer propriedade pela posse saiu do terreno das “experiências” e virou procedimento maduro. O Provimento CNJ 65/2017 consolidou o passo a passo no Registro de Imóveis: requerimento com advogado, ata notarial qualificando a posse, planta e memorial assinados por profissional com ART/RRT, notificações a titulares e confrontantes, certidões judiciais e, quando rural, descrição georreferenciada conforme a Lei 10.267/2001. Não é atalho, mas sim técnica bem desenhada, hoje amplamente padronizada no país.

O salto de 2021 foi cirúrgico e relevante: o CNJ editou o Provimento 121/2021 e afastou a exigência de reconhecimento de firma no mandato do advogado, simplificando o item documental do art. 4º, VI, sem reduzir segurança. O aparelho burocrático ficou menor e o controle jurídico permaneceu inteiro.

Vantagens da modernização eletrônica

Ao mesmo tempo, a modernização eletrônica encurtou distâncias. A Lei 14.382/2022 criou o SERP, plataforma nacional para integrar os registros públicos. O CNJ vem conduzindo a implantação com o Operador Nacional, com foco em protocolo eletrônico, intercâmbio de informações e padronização. Para a usucapião, isso significa mais previsibilidade na circulação de documentos, intimações e certidões, inclusive a partir de portais únicos dos cartórios.

Na prática do balcão, o “núcleo duro” documental continua o mesmo, e o Provimento CNJ 65/2017 é explícito: ata notarial descrevendo objeto e posse, planta e memorial por profissional habilitado, com ART/RRT, justo título (se houver) e documentos da cadeia, certidões forenses recentes, procuração ao advogado e, nas hipóteses legais, memorial com coordenadas georreferenciadas. Esse último ponto conecta a realidade rural ao SIGEF/INCRA, onde a certificação da poligonal garante que os limites não se sobrepõem a imóveis vizinhos, nos termos da Lei 10.267/2001 e da IN 77/2013.

Georreferenciar não é formalismo. O SIGEF valida técnica e topologicamente os vértices do imóvel rural, emite certificado e fornece a base para que o registrador qualifique a descrição. São etapas diferentes e complementares. O resultado é um memorial que “conversa” com a matrícula, permitindo que a aquisição originária por usucapião seja lançada sem dúvidas de perímetro.

Dois estudos de caso, do jeito que funciona

Cidade, lote consolidado por duas décadas. A família ocupa, paga tributos, ergueu benfeitorias e nunca foi molestada. O roteiro eficiente começa pela ata notarial: o tabelião inspeciona, colhe depoimentos e referencia documentos e fotos, qualificando tempo, modo e ânimo da posse. Na sequência, arquiteto/engenheiro elabora planta e memorial (quando a unidade já está perfeitamente descrita na matrícula, por exemplo, apartamento, o Provimento CNJ 65/2017 dispensa a nova planta), e o advogado protocola no Registro de Imóveis com as certidões forenses e a lista de notificações. Os confrontantes e titulares são cientificados. Havendo concordância, expressa ou tácita, e sem oposição nos distribuidores, o registrador defere. O título nasce limpo, com lastro probatório robusto e trâmite hoje facilitado por intercâmbio eletrônico e emissão online de certidões.

Campo, gleba de 38 ha em distrito agrícola. O possuidor apresenta ata notarial minuciosa, planta e memorial georreferenciados em SIRGAS2000 e com ART, encaminhados ao SIGEF para certificação antes da qualificação registral. O certificado confirma inexistência de sobreposição. O advogado junta certidões dos distribuidores, notifica confrontantes e eventuais titulares de direitos registrados. A descrição certificada pelo INCRA não “substitui” a análise jurídica do registrador, ela a embasa tecnicamente, e viabiliza o lançamento da aquisição originária com perímetro fechado, aderente ao § 5º do art. 176 da LRP e às normas do INCRA.

O que muda com o SERP no dia a dia

A integração gradativa do SERP vem padronizando protocolos e comunicação entre serventias, além de concentrar consultas e certidões, o que encurta prazos e reduz perda de informação em usucapiões com muitos notificandos. Para o usuário, isso aparece como menos idas ao cartório e mais rastreabilidade de cada ato, o que casa bem com o fluxo já consolidado pelo Provimento 65/2017.

Usucapião extrajudicial é novidade?

Usucapião extrajudicial é menos “novidade” e mais execução disciplinada: checklists do Provimento CNJ 65/2017, pequenos ajustes trazidos em 2021, georreferenciamento sério onde couber e um ecossistema eletrônico que tira atrito. Feito assim, o reconhecimento da propriedade deixa de ser loteria e vira ato registral previsível.