Adjudicação compulsória extrajudicial: do litígio ao cartório

Adjudicação compulsória extrajudicial: do litígio ao cartório

A adjudicação compulsória deixou de ser sinônima de anos de processo. Com o art. 216-B da Lei de Registros Públicos (inserido pela Lei 14.382/2022, que criou o SERP) e a regulamentação minuciosa do Provimento CNJ 150/2023, o caminho extrajudicial ganhou forma, prazos e um núcleo probatório claro centrado na ata notarial. O resultado é previsibilidade: o procedimento passa a tramitar no Registro de Imóveis da situação do bem, com prioridade garantida pela prenotação e possibilidade de protocolo eletrônico.

O que mudou com o art. 216-B (e por quê isso importa)

A LRP passou a admitir, sem prejuízo da via judicial, a adjudicação compulsória diretamente perante o Registro de Imóveis do local do bem. A base legal é a Lei 14.382/2022. A disciplina procedimental veio no Provimento 150/2023, que incorporou ao Código Nacional de Normas os arts. 440-A a 440-AM. O CNJ definiu quem pode requerer (adquirentes, transmitentes, cedentes, cessionários e sucessores), onde tramita (RI da situação do imóvel), e que a pendência de ação judicial não impede a via extrajudicial se essa estiver suspensa há pelo menos 90 dias úteis.

O papel da ata notarial: a peça que decide o caso

A ata notarial não é “mera formalidade”. Ela concentra a prova-chave. O Provimento CNJ 150/2023 exige que a ata, além de identificar matrícula e ônus, comprove o adimplemento integral do preço (ou da contraprestação devida) e documente o inadimplemento de quem deveria outorgar o título definitivo. Lista ainda meios típicos de prova de quitação (transferências bancárias, recibos com autoria confirmável, mensagens que reconheçam o pagamento, consignação, termo de quitação, etc.) e registra que a ata serve para instruir o pedido e não se configura como título de propriedade. O tabelião pode, inclusive, instaurar conciliação antes da lavratura.

Checklist de documentos que funciona no balcão

Na prática, o RI só defere pedidos limpos. O núcleo documental, à luz do Provimento 150/2023, é o seguinte:

1. Requerimento inicial com os dados das partes, a descrição do imóvel (basta a menção à matrícula), o histórico de cessões/sucessões, a declaração de inexistência de impedimento judicial (ou prova de suspensão por 90 dias) e o pedido de notificar o requerido para se manifestar em 15 dias úteis.
2. Ata notarial “robusta”, nos termos acima.
3. Instrumento do ato ou negócio jurídico que embasa a adjudicação (promessa de compra e venda, permuta, cessões).
4. Comprovante de pagamento do imposto de transmissão antes do registro, quando notificado pelo RI (prazo de 5 dias úteis).
5. Se faltar algum requisito formal, o oficial intimará para emendar em 10 dias úteis.

Todos estes itens e prazos estão expressamente previstos no Capítulo V do CNN/CN/CNJ-Extra (arts. 440-L, 440-M, 440-G, 440-AL e 440-Q). Atos CNJ

Prazos típicos e integração eletrônica

O procedimento ganhou relógio. O requerido é notificado para se manifestar em 15 dias úteis. O requerente tem 10 dias úteis para sanar exigências, e o imposto de transmissão deve ser comprovado em 5 dias úteis contados da notificação do RI. Além disso, o pedido pode ser apresentado diretamente ou via SERP, inclusive com remessa pelo próprio tabelião, e a prenotação se mantém até o deferimento ou rejeição, blindando a prioridade.

Quanto tempo e quanto custa na vida real

O desenho normativo permite tramitação em poucas dezenas de dias quando a prova está bem montada e não há oposição. Experiências divulgadas por cartórios e pela imprensa especializada apontam, em cenário organizados, janelas em torno de 60 a 90 dias, contra 1 a 3 anos (ou mais) no percurso judicial clássico.

O CNJ determinou que, enquanto os estados não fixarem tabelas específicas, os emolumentos sigam a métrica da usucapião extrajudicial (além do custo da ata e das notificações). Tabelas estaduais mostram faixas progressivas conforme o valor do imóvel. Como referência, o RJ publica valores aproximados por faixa. Na via judicial, somam-se custas processuais e eventuais perícias.

Estudo de caso piloto

Em 2024, Santo André registrou a primeira adjudicação compulsória extrajudicial envolvendo imóvel público no País: um apartamento do INSS. A operação combinou ata notarial em tabelionato local, protocolo eletrônico e qualificação registral até o registro final no RI, abrindo precedente prático para situações análogas com entes públicos. O episódio foi relatado por entidades especializadas (IRIB e ANOREG/SP) e imprensa regional.

Riscos frequentes e como mitigá-los

Quitação mal provada. A adjudicação extrajudicial exige prova sólida de pagamento. Trate a ata como dossiê, aproveitando os meios de prova do art. 440-G §6º.
Endereço incerto do requerido. O procedimento admite notificação por edital, desde que demonstrado o exaurimento dos meios ordinários de localização.

Impedimentos formais. Falhas de especialidade podem ser supridas com documentação complementar; indisponibilidade não impede o processamento, mas precisa ser cancelada antes da decisão final.

Tributação. O imposto de transmissão é condição prévia ao registro; programe o recolhimento no momento da notificação do RI para não perder o timing.

Conclusão

A virada não é apenas “tirar do Judiciário”. É orientar prova e procedimento para que o direito já consolidado no contrato, pagamento feito, vendedor inerte, seja transformado em registro com segurança. Com art. 216-B, Provimento 150/2023 e SERP, a adjudicação extrajudicial saiu do debate acadêmico e entrou na rotina do balcão cartorial.